“可是我的合同明明写的是100万，为什么银行现在只认90万？”
前段时间，一位准备楼花交房的客户找到温顶。几年前签约时，Purchase Contract 上的价格是100万。这些年，他也一直按照这个数字准备交房资金：首付准备多少，剩下需要贷多少，心里早就算好了。
直到正式办理贷款，Appraisal 出来：90万。
客户的第一反应是：“是不是估错了？”在他的理解里，房子还是这套房，合同也白纸黑字写着100万。为什么几年过去，到了真正交房的时候，银行却出现了另一个数字？
这其实是很多楼花买家第一次遇到 Appraisal 时，最容易困惑的地方。因为在融资过程中，买入价和今天的物业估值，并不是同一个概念。
**温顶观点：**买入价，是签约时确定的成交价格；物业估值，反映的是贷款审批时对物业价值的判断。
买入价，不等于今天的估值
买入价，是买家和开发商在几年前签约时，双方确定的成交价格。
到了真正申请 Mortgage 的时候，贷款机构还需要根据自己的要求确认物业价值。在需要 Appraisal 的情况下，估值关注的是：按照当前能够获得的物业和市场信息，这套房的价值是多少？
所以，Appraisal 并不是在重新判断当年到底“买贵了”还是“买便宜了”。真正发生变化的是时间。
楼花签约和真正交房，中间可能隔了几年。合同上的100万不会因为时间改变，但市场不会停在签约的那一天。
90万是怎么来的？
估值并不是估价师“看一眼房子”凭感觉决定的。通常会结合物业本身的情况，以及近期市场上类似物业的成交数据进行判断，例如：
- 同一个楼盘近期类似单位成交多少钱；
- 面积、楼层、朝向和景观是否存在差异；
- 周边 Comparable Sales 的表现如何。
因此，即使同一个楼盘、面积相近，也不代表每一套物业的估值一定完全相同。
Purchase Contract 告诉我们的是当年成交了多少钱；今天的估值，则需要参考今天能够获得的市场信息。
真正的问题，不只是“少估了10万”
回到刚才的客户。原本按照100万的买入价，他已经规划好了自己的首付和贷款；现在 Appraisal 出现90万。
这时候，真正应该问的已经不只是“为什么少了10万”，而是：这个90万，会不会影响原来的贷款和交房计划？
一笔 Mortgage 最终能够做到多少，除了申请人本身的融资能力，也可能受到物业价值及贷款产品要求等因素影响。如果最终能够获得的贷款金额因此下降，原本没有预计到的差额，就可能需要买家重新安排资金。
估值差的，不只是一个数字。它也可能直接变成交房时的资金缺口。
估值低了，就一定没办法了吗？
不一定。
看到估值低于预期，重要的是先把几个问题弄清楚：
- 为什么会出现这个估值；
- 物业资料是否准确；
- 估值所参考的市场信息是否充分；
- 这个估值究竟会不会影响实际贷款金额；
- 如果会，资金缺口到底有多大。
有些情况可能还有进一步核实或评估的空间；有些情况，则需要尽早重新安排贷款或交房资金。
真正重要的，不是看到90万就开始紧张，而是尽快弄清楚：这个90万，对交房到底意味着什么。
温顶视角
上一期，我们从 Underwriter 的角度聊了银行怎么看一份贷款申请。但一笔 Mortgage，其实还有另外一半经常被忽略：房子。
很多楼花买家最关心的是“银行能批我多少”，但从融资角度，还要再问一句：“这套房能够支持多少贷款？”
所以在温顶看来，楼花交房其实有两道题：
- 人能不能借到；
- 房子能不能撑得住。
任何一道发生变化，都可能影响最后的资金安排。也正因为如此，楼花融资真正需要提前准备的，不只是一次 Mortgage 申请，而是整个交房计划。
本文为一般性资讯，不构成贷款批核结果、报价或任何金融、税务、法律建议。物业估值、实际可贷金额与适用条件，需由相关专业人士根据完整资料评估。
本文首发于温顶集团微信公众号。